Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (STS 2923/2025) ha dado la razón a dos vecinas de Madrid frente a su comunidad, reconociéndoles la propiedad de sendos trasteros por haberlos poseído de forma pública, pacífica y continuada durante más de 30 años. El Alto Tribunal confirma así el fallo de la Audiencia Provincial y desestima el recurso de la comunidad, que defendía que los trasteros eran elemento común no susceptible de apropiación individual. Además, el Supremo precisa que una junta no puede decidir la titularidad dominical de un bien cuando ya se ha consolidado un derecho de propiedad por prescripción adquisitiva.
Qué es la usucapión (prescripción adquisitiva) y cuándo procede
La usucapión extraordinaria permite adquirir el dominio de un inmueble por el transcurso del tiempo, siempre que la posesión haya sido en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida. Para inmuebles, el Código Civil exige 30 años, sin necesidad de justo título ni buena fe (art. 1959 CC). En la práctica, el juzgado valora pruebas que acrediten esa posesión continuada: llaves propias, mantenimiento y reparaciones, recibos, testificales de vecinos o actas que reflejen el uso exclusivo.
Elementos comunes “por naturaleza” vs. “por destino”: por qué importa
El Supremo diferencia entre elementos comunes por naturaleza (p. ej., muros, escaleras, estructura), que nunca pueden privatizarse, y elementos comunes por destino, donde encajan trasteros o patios, que sí pueden perder su condición común si concurren los requisitos legales (desafectación o usucapión). Esta distinción, apoyada en la doctrina del art. 396 CC, es clave: solo los elementos no imprescindibles para el uso del edificio pueden devenir privativos con el tiempo si hay posesión exclusiva y tolerada por la comunidad.
Cómo acreditarlo (si eres quien usa el trastero)
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Posesión exclusiva: demuestra que solo tú tenías llaves y acceso.
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Animus domini: comportamientos de dueño (pago de arreglos, instalación de estanterías, mejoras).
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Continuidad: documentos y testigos que cubran tres décadas sin interrupciones.
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Publicidad/pacificación: uso visible y tolerado, sin ocultación ni violencia.
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Coherencia registral: aunque el Registro no recoja el cambio, la sentencia puede declarar la propiedad y ordenar su inscripción después.
Estos criterios son los que han pesado en el caso: el Supremo remarca que la comunidad toleró durante más de 30 años la exclusividad y acceso con llaves, consolidando la adquisición por prescripción.
Si eres presidente/administrador: cómo prevenir conflictos
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Inventario y rotulación de anejos (trasteros/plazas) con asignación clara en el título constitutivo y estatutos.
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Actas y comunicaciones: si detectas ocupaciones exclusivas no aprobadas, requiere por escrito y plantea acuerdo de regularización (alquiler, cesión temporal o desafectación con mayorías).
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Control del tiempo: recuerda que la pasividad prolongada puede favorecer la usucapión. Realiza actuaciones interruptivas (requerimientos formales, recuperación del uso común).
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Asesoramiento técnico-jurídico previo a litigar: analiza si el elemento es por naturaleza (no privatizable) o por destino (potencialmente usucapible) y la fuerza probatoria del caso.
Qué hacer si tu comunidad te disputa el trastero
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Reúne prueba de tu uso exclusivo y público: llaves, fotos, facturas de arreglos, testigos.
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Solicita certificación del administrador sobre la práctica histórica de uso y cualquier acuerdo relevante.
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Valora la mediación (SYM) para documentar una solución pactada (desafectación con compensación, título de propiedad, o uso regulado).
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Si no hay acuerdo, demanda de dominio por usucapión con abogado y procurador, aportando todas las evidencias de 30 años de posesión.
El reciente fallo del Supremo muestra que, con prueba sólida, los tribunales reconocen la adquisición por prescripción incluso frente a la oposición de la comunidad.
La sentencia STS 2923/2025 refuerza una idea práctica: no todo elemento común es inatacable y los trasteros (elementos por destino) pueden devenir privativos si se acredita una posesión exclusiva, pública y pacífica durante 30 años. Tanto si eres propietario como si gestionas una comunidad, conviene ordenar la documentación, actuar con diligencia y, antes de ir a mayores, buscar acuerdos que eviten litigios largos y costosos. En SYM (Soluciones y Mediaciones) te ayudamos a evaluar tu caso, preparar la prueba, explorar salidas consensuadas y, si toca, defender tus derechos en sede judicial.
Fuente Idealista