Garaje comunitario (pro indiviso de los propietarios de las viviendas) con menor número de plazas que de viviendas. Con la finalidad de regular su uso, en su día se acordó realizar un sorteo para asignar las plazas de forma indefinida (no temporal), sin que figure dicha asignación en el Registro de la Propiedad. Dos de los propietarios que se quedaron sin plaza posteriormente venden su vivienda (y su porción de proindiviso en el garaje) y ahora los actuales propietarios exigen el uso de las plazas, al tener la consideración de elemento común.
¿Cómo debe proceder la comunidad?
ACUERDO TOMADO
En virtud del art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.”
En consecuencia, dado que cada finca lleva aparejada la cotitularidad sobre los elementos comunes de la finca y, por lo tanto su uso, la exclusión en el uso deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad, si queremos que sea oponible a terceros adquirentes de buena fe, como es el caso.
Dado que en el supuesto planteado no se inscribió, será necesario volver a adoptar un nuevo acuerdo en cuanto al uso de las plazas de forma que los nuevos titulares se encuentren en igualdad de condiciones.
El acuerdo tendrá como finalidad regular su uso de forma temporal estableciéndose mediante un sistema de turno rotatorio o sorteo. Al tener la consideración de acto de mera administración, el acuerdo podrá aprobarse por mayoría simple (art. 17.7 LPH).
Si su finalidad es asignar el uso de la plaza de forma indefinida a cada finca, deberá aprobarse bien como norma estatutaria o modificar el propio Título Constitutivo e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros adquirentes adoptando para ello un acuerdo al efecto por unanimidad (art. 17.6 LPH).