Para el inicio de una comunidad de propietarios, debemos partir convocando una junta de primera constitución, también conocida como “junta constituyente” que, como su propio nombre indica, no es más que constituir formalmente la comunidad.
Existe discrepancia doctrinal en relación a si debe entenderse como el día de constitución de la comunidad el de la celebración de la junta constitutiva o el día de otorgamiento de la escritura pública.
A este respecto, el Tribunal Supremo en sentencia de 10 de mayo de 2012 afirma que “(…) aunque formalmente puede sostenerse que la Comunidad de Propietarios nace con su primera junta constituyente, la realidad jurídica no es esa, puesto que se constituyó por escritura de 28 de diciembre de 1993 en régimen de propiedad horizontal y división, disolviendo el condominio existente y dotando de estatutos a la comunidad. Se constituye, por tanto, con anterioridad a la suscripción del contrato de ejecución de obra. Por todo ello, no procede entender que el día de la constitución de la comunidad es el de la primera junta constitutiva, sino el de otorgamiento de la escritura pública (…)”.
La convocatoria puede realizarla tanto el promotor o propietario único del edificio como cualquiera de los propietarios. También será válida la constitución de la comunidad, aun cuando no medie una convocatoria al efecto, si así lo decide la totalidad de los propietarios y todos ellos están presentes el día de la celebración de la junta (artículo 16.3 LPH).
La convocatoria de “junta constituyente” puede realizarla tanto el promotor o propietario único del edificio como cualquiera de los propietarios
Conviene recordar que el artículo 13.8 de la LPH señala que “Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.”
En consecuencia, a partir de cinco propietarios podemos entender que es obligatorio constituirse en comunidad de forma que si no se adoptase un acuerdo al efecto, los propietarios interesados podrían acudir a la vía judicial.
Notificación de convocatoria
En cuanto al plazo de notificación de la convocatoria, dado que la Ley de Propiedad Horizontal no la regula en su articulado, no puede calificarse ni como junta ordinaria ni extraordinaria aunque algún sector doctrinal se inclina por calificarla como extraordinaria.
Por lo tanto, no serán de aplicación los plazos de notificación previstos en el artículo 16.3, a saber, al menos seis días para la junta ordinaria y con el tiempo necesario para que llegue a conocimiento de los interesados, en el caso de que se trate de una junta extraordinaria.
No obstante y, con independencia de que estos plazos se encuentren recogidos o no en la LPH, siempre la convocatoria debe notificarse a los propietarios con tiempo más que suficiente para que llegue a su conocimiento y sin apurar los plazos legalmente previstos. En consecuencia, convoquemos en tiempo y forma de manera que se garantice la recepción de todos los propietarios y de esta forma evitaremos futuras impugnaciones de los acuerdos adoptados.
La convocatoria debe notificarse a los propietarios con tiempo más que suficiente para que llegue a su conocimiento y sin apurar los plazos legalmente
En el caso de que se desconozca el domicilio a efectos de notificaciones, utilizaremos el sistema previsto en el artículo 9.1.h, es decir, el domicilio de la finca y, en si la comunicación es fallida, el tablón de anuncios de la comunidad o un lugar visible del edificio.
Puntos que pueden o deben formar parte del orden del día
Al no encontrarse regulada en la Ley este tipo de junta, tampoco enumera qué puntos deben incluirse en el orden del día pero dado que la finalidad de esta junta es constituir la comunidad, al menos, tiene que figurar el punto relativo a la” Constitución de la Comunidad de Propietarios” así como el “Nombramiento del Presidente y demás cargos de la Junta de Gobierno.
Otros puntos que pueden incorporarse a la convocatoria son los siguientes:
-Autorización de apertura de cuenta corriente a nombre de la comunidad de propietarios.
-Autorización al presidente o administrador para la legalización del Libro de Actas en el Registro de la Propiedad así como la solicitud del NIF ante la Agencia Tributaria.
-Contratación de servicios y suministros comunitarios.
-Aprobación de una provisión inicial de fondos o fondo de maniobra provisional. Así como del fondo de reserva.
No es aconsejable incluir puntos que tengan un carácter permanente y trascendente para la comunidad al desconocer su funcionamiento y sus necesidades futuras como por ejemplo la aprobación estatutos o cláusulas exonerativas de pago.
El acta de la junta deberá incorporarse al Libro de Actas previamente diligenciado en el Registro de la Propiedad y con esa acta se acudirá a la Agencia Tributaria para obtener el número de identificación fiscal de la comunidad.
Fuente: PATRICIA BRIONES GÓMEZ (Abogada y asesora permanente del CAF Madrid)(ciudadycomunidad.cafmadrid.es)