Cada vez son más frecuentes las solicitudes para convertir un local en vivienda. Para ello, debemos tener en cuenta una serie de condicionantes.En primer lugar, habrá que comprobar si el local se encuentra en una finca para la cual el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) contempla la posibilidad de uso residencial.
En caso de permitirse dicho uso, debe tramitarse ante el Ayuntamiento tanto una solicitud de cambio de uso como una licencia de obras para acometer la reforma necesaria, mediante la presentación de un proyecto técnico que deberá justificar que la nueva vivienda cumple con las exigencias higiénicas, de seguridad, dimensionales, de ventilación e iluminación, etc., impuestas tanto por el Código Técnico de la Edificación (CTE) como por la Normativa Urbanística.
Exigencias urbanísticas
Las principales exigencias que habrá de satisfacer la nueva vivienda para cumplir con los requerimientos impuestos por la Normativa Urbanística están contenidas en los artículos 7.3.3 a 7.3.8 del PGOUM. Así, la nueva vivienda habrá de tener la condición de “exterior”, para lo cual tendrá que contar con un tramo de fachada superior a 3 metros recayente sobre la vía pública (o patio que reúna las condiciones dimensionales descritas en el artículo 7.3.3.1.b del PGOUM: ser mayor de 200 m2, permitir inscribir un círculo de 12 m de diámetro, etc.), en el que exista al menos un hueco de una pieza habitable. Dicha pieza tendrá una superficie útil superior a 12 m2 y en ella será posible inscribir un círculo de 270 cm de diámetro tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
La nueva vivienda habrá de tener la condición de “exterior”, con un tramo de fachada superior a 3 metros recayente sobre la vía pública o con un patio que reúna las condiciones que establece la normativa
El PGOUM considera vivienda mínima aquella que cuenta con salón-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 m2, no incluyéndose en este cómputo las terrazas, balcones, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre inferior a 220 cm.
También admite reducir la superficie útil hasta 25 m2 en el caso de los “estudios” que disponen de una única estancia (salón-comedor-cocina) que puede servir de dormitorio, y con un cuarto de aseo en estancia diferenciada. La altura libre mínima ha de ser de 250 cm al menos en el 75% de su superficie útil, pudiéndose reducir hasta 220 cm en el resto.
A excepción de la cocina, aseos, vestíbulos, pasillos, tendederos, y dependencias similares, las demás estancias (salón, dormitorios) tendrán condición de “piezas habitables”, para lo cual han de disponer de ventilación e iluminación natural. Los huecos de iluminación natural deben tener una superficie superior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
Cada pieza habitable debe disponer de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa superior al 8% de la superficie útil de dicha estancia. La ventilación de piezas no habitables (aseos, despensas, trasteros, etc.) puede resolverse mediante ventilación forzada.
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid admite reducir la superficie útil hasta 25 m2 en el caso de los “estudios” que disponen de una única estancia
Ninguna pieza habitable puede estar en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar, que podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural antes citadas, admitiéndose para ello la construcción de patios ingleses con una anchura mínima de 250 cm.
El salón y los dormitorios tendrán condición de “piezas habitables”, para lo cual han de disponer de ventilación e iluminación natural
A estos efectos, hay que aclarar que el PGOUM admite como “planta baja” (artículo 6.6.15) aquella cuyo nivel de suelo se encuentre entre la acera y un plano paralelo a ésta y 150 cm por debajo de la misma. Es decir: un local cuyo suelo estuviera a 60, 90 o 120 cm por debajo de la cota de calle se podría considerar planta baja si se lograse elevar las piezas habitables a la altura de la rasante de la calle.
La cocina, al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación que habrá de ser independiente del hueco de luz y ventilación. La dotación de tendedero es optativa. En caso de existir, no podrá estar integrado en los balcones o balconadas, su superficie será superior a 3 m2 y debe contar con un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público.
Fuente: Carlos Olivé – Arquitecto (www.ciudadycomunidad.cafmadrid.es)