Transmitimos las respuestas a algunas cuestiones que se suscitan en las Comunidades de Propietarios relativas a las mayorías necesarias para la aprobación de ciertas obras o reparaciones
CUESTIÓN 1
Diferencia entre obras de mejora y ornato. Quórum necesarios para la adopción de acuerdos.
ACUERDO 1
Según la RAE, debe entenderse por ornato “adorno, atavío, aparato”. Asimismo, define la mejora como “medra, adelantamiento y aumento de algo”. En el ámbito de las comunidades de propietarios, debe entenderse como ornato los elementos decorativos tanto exteriores como interiores de los edificios p.ej. cornisas, figuras, estatuas o decoración inherente a las fachadas.
A este tipo de obras de refiere el art. 10.1.a, “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
Al ser obras de obligado cumplimiento para la comunidad, deberán ser costeadas por la totalidad de los propietarios conforme al coeficiente de participación o el sistema de reparto del gasto establecido en la comunidad para los gastos comunes, no requerirán el acuerdo de la Junta de Propietarios que deberá sólo pronunciarse sobre el importe de presupuesto de la actuación y la forma que se recauda la cantidad aprobada.
En cuanto a las obras de mejora, deberán entenderse como tales todas aquellas que no sean necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble y de sus elementos comunes.
En cuanto al quórum necesario para su aprobación así como a su pago se refiere el art. 17.4 de la LPH cuando dice “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”
CUESTIÓN 2
Una comunidad de obra nueva (1 año de antigüedad), propone crear una pista de pádel junto a uno de sus portales en una superficie donde actualmente no existe nada.
Tras la reforma de la LPH, ¿qué mayoría sería necesaria para la adopción del acuerdo? ¿Deben contribuir al pago todos los propietarios o se puede eximir de su pago a alguno de éstos?
ACUERDO 2
En virtud del art. 17.4 de la LPH, “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”
En consecuencia, la instalación de una pista de pádel debe entenderse como una instalación, servicio o mejora no necesaria que puede aprobarse por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación.
En cuanto al pago, estarán todos los propietarios obligados al pago salvo que el importe de la obra supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso, los propietarios que hubiesen votado en contra del acuerdo no contribuirán a su pago ni a los gastos de mantenimiento derivados de dicha instalación.
Este criterio será aplicable para los acuerdos adoptados desde el 28 de junio de 2013.
Esta solución será aplicable por analogía a la creación de una piscina, creación de servicios de ocio, parque infantil, transformación de pista de tenis o pádel en pista polideportiva, etc.
CUESTIÓN 3
¿Qué quórum es necesario para aprobar la instalación de mesas de ping- pong, canasta de baloncesto o portería en zona común?
ACUERDO 3
La instalación de este tipo de elementos movibles que no alteran sustancialmente la finca pueden ser aprobados por mayoría simple (art. 17.7 LPH).
Adoptado el acuerdo, todos los propietarios estarán obligados al pago, incluidos los disidentes.
Por el contrario, si se trata de elementos fijos que, por consiguiente, si que alteran la estructura originaria de la finca, en virtud del art. 17.4 de la LPH podrán aprobarse por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación.
En cuanto a su pago, estarán todos los propietarios obligados al pago salvo que el importe de la obra supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso, los propietarios que hubiesen votado en contra del acuerdo no contribuirán a su pago ni a los gastos de mantenimiento derivados de dicha instalación.
CUESTIÓN 4
A) En una comunidad donde existen terrazas, se aprobó por unanimidad autorizar acristalamientos de terrazas y cerramientos en áticos, pero no se aprobó la instalación de cortinas o estores en el interior de dichas terrazas, indicando que si querían privacidad, se montaran toldo por fuera al ser el sistema previamente aprobado.
Tras la reforma de la LPH y, pese a afectar a la estética del edificio, ¿qué mayoría es necesaria para su instalación?
B) En esta misma comunidad, tenemos 3 cuartos comunitarios vacíos. Uno de ellos se destinó a sala de reuniones, pero de los otros no se les ha dado utilidad y están vacíos. ¿Qué mayoría es necesaria para aprobar la creación de un gimnasio, 3/5 partes o unanimidad? ¿Es obligatorio insonorizarlo? ¿Deben contribuir la totalidad de los propietarios a su pago?
C) ¿Qué mayoría es necesaria para aprobar el cerramiento de terrazas ¿bastará con 3/5 partes? ¿Es indiferente que sea en aluminio o en cortina de cristal o el modelo se definiría por un acuerdo adoptado por mayoría simple? En caso de terrazas descubiertas, áticos y bajos con parcela, que requiera montar techo para su cerramiento, ¿es también necesario aprobar el acuerdo por las 3/5 partes?
ACUERDO 4
A) Dado que anteriormente se adoptó el acuerdo de acristalamiento de terrazas y cerramiento de áticos con unas determinadas condiciones, para volver a tratar nuevamente este asunto será necesario revocar este acuerdo.
Por ello, aunque en su momento fuese necesaria la unanimidad para su aprobación, tras la reciente reforma de la LPH, sería necesario un nuevo acuerdo al respecto por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas que es quórum necesario para este tipo de acuerdos (art. 10.3.b LPH).
Es recomendable que el día de la junta se acuerde no solo autorizar este tipo de obra sino también sus condiciones estéticas y técnicas para garantizar su uniformidad.
B) En virtud del art. 17.4 de la LPH podrá aprobarse su creación por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación.
En cuanto a su pago, estarán todos los propietarios obligados al pago salvo que el importe de la obra supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso, los propietarios que hubiesen votado en contra del acuerdo no contribuirán a su pago ni a los gastos de mantenimiento derivados de dicha instalación.
Si únicamente se trata de colocar unos aparatos movibles, podrá ser aprobado por una mayoría simple (art. 17.7).
En cuanto a su insonorización, su obligatoriedad dependerá de la normativa aplicable al municipio donde radique la finca.
C) En cuanto al cerramiento, en virtud del art. 10.3. b de la LPH requerirá la adopción del acuerdo por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas así como la preceptiva autorización administrativa.
El mismo quórum será requerido para el cerramiento de terrazas descubiertas, áticos y bajos. Además, será necesario el consentimiento del propietario directamente afectado p.ej. propietario del piso superior para un bajo o el vecino colindante al tratarse de terrazas de áticos.
Es aconsejable que el día de la junta se acuerde no solo autorizar este tipo de obra sino también sus condiciones estéticas y técnicas para garantizar su uniformidad.
CUESTIÓN 5
Quórum para la instalación de una chimenea de salida de humos.
ACUERDO 5
Si se trata de una nueva instalación constituye el establecimiento de una servidumbre por un elemento común del edificio. Por ello, al suponer una modificación del Título Constitutivo, en virtud del art. 17.6 de la LPH requerirá la adopción del acuerdo por la unanimidad del total de los propietarios.
Por el contrario, si la chimenea ya se encuentra instalada y por adaptación a la normativa se exige que modifique su ubicación, para ello no será necesario el acuerdo de la junta sino una mera comunicación al presidente de la comunidad.
CUESTIÓN 6
Cómputo del voto de los propietarios ausentes en la adopción de los acuerdos.
ACUERDO 6
En virtud del art. 17.8 de la LPH, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
En consecuencia se generaliza la regla de que los propietarios no asistentes que no manifiesten su disidencia en 30 días se entiende que votan a favor del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, excepto para:
a) Supuestos regulados en el art. 17.1 p.ej. infraestructuras acceso telecomunicaciones o nuevos suministros energéticos colectivos.
b) Cuando se trata de actuaciones de aprovechamiento privativo (art.17.3).
c) En los supuestos en que no cabe repercutir el coste del servicio por tener la consideración de instalación, servicio o mejora (art. 17.4).
d) Para el resto de acuerdos no contemplados o enumerados en el artículo 17, en segunda convocatoria se adoptarán por mayoría de los asistentes, siempre que representen la mitad del valor de las cuotas de participación. En este supuesto se encuentran 4 situaciones básicas para el desenvolvimiento ordinario de las comunidades de propietarios como la aprobación de los gastos del ejercicio vencido, la aprobación del presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio en curso, la renovación de cargos y la ratificación de los errores o defectos de las actas.
A modo de resumen, aunque este plazo es aplicable, salvo las excepciones enumeradas, a los supuestos regulados en el artículo 17, sólo tendrá efectos prácticos en los acuerdos que requieren para su aprobación las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación, mayoría de la totalidad de propietarios y cuotas o la unanimidad al tomarse en cuenta el voto de todos los propietarios puesto que los acuerdos de mera administración como p. ej. nombramiento de cargos o la aprobación del presupuesto quedan aprobados por la mayoría de los propietarios presentes el día de la junta.