Qué hacer en los casos de de realización de obras inconsentidas por la Comunidad de Propietarios, en los casos de condenas a comuneros responsables de dichas obras y acuerdos posteriores de no ejecución de la sentencia.
Uno de los propósitos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid es proporcionar a sus Administradores de Fincas Colegiados una formación continua en los variadísimos aspectos que hay que tener en cuenta para cumplir bien sus obligaciones profesionales.
Corresponde a cada uno de los Administradores de Fincas Colegiados utilizar y aprovechar esa formación continua y ese es un objetivo prioritario en cada uno de los Administradores de Fincas de Soluciones y Mediaciones.
Un referente en dicha formación es el Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, D. Vicente Magro Servet, que analiza, en un interesante artículo de la última revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España qué hacer en los casos de condenas a comuneros por obras inconsentidas y acuerdos posteriores de no ejecución de la sentencia.
Los límites y exigencias en el tema de las obras particulares en las Comunidades de Propietarios se encuentran contemplados en los artículos 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. En ellos es establece un régimen de prohibición de la realización de obras en elementos privativos, salvo autorización de la Comunidad de Propietarios de forma expresa o tácita, que se entiende por el transcurso de seis años sin que la Comunidad haya manifestado nada en contra de la obra, entendiéndose que la obra es inconsentida cuando no es autorizada por la comunidad y cumple alguno de los siguientes requisitos:
1º.- Menoscabar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, composición o estado exterior.
2º.- Perjudicar los derechos de otro propietario.
Si estas obras se hacen y no tienen el consentimiento expreso de la Comunidad, o no han pasado seis años desde que se terminaron se entiende que son obras inconsentidas y la Comunidad podrá actuar contra ellos.
Para ello se adoptará un acuerdo en junta en el que se autorizará al Presidente de la Comunidad de Propietarios para el ejercicio de acciones contra el comunero infractor, no sin antes agotar las vías previas de solución extrajudicial del conflicto mediante intentos amistosos con el propietario y, en su caso, el inquilino, de que cese en su obra o la retire al afectar a los requisitos antes expuestos.
Tras el acuerdo en junta se procederá a la demanda, se celebrará un juicio con la aportación de pruebas y alegaciones de cada parte y se concluirá con una sentencia condenatoria en el caso de aceptar el juez los argumentos de la comunidad.
Al llegar a este punto queda la última parte del proceso judicial: la ejecución de la sentencia, que requiere la presentación de una demanda de ejecución por la comunidad para que se proceda a la ejecución de la obligación de hacer. El artículo 709 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que si el demandado no ejecuta personalmente la sentencia, la parte demandante las podrá ejecutar contra él, encargándole a un tercero que proceda a la demolición de lo construido con oposición de la Comunidad, sirviendo el auto del juez ordenando la ejecución de título bastante incluso para entrar en el inmueble para proceder a ello.
Para iniciar este proceso de ejecución hay que presentar demanda de ejecución por la Comunidad, ya que es el título en que se basa la acción ejecutiva del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la sentencia firme dictada condenando a la demolición es el título que habilita a la Comunidad para instar la ejecución. En dicha demanda ejecutiva, y tal y como establece el artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no hay que aportar más que un escrito instando a que se ejecute dicha sentencia.
Hay que tener en cuenta, no obstante, que el artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé un plazo de caducidad para el caso de que transcurran cinco años sin que la Comunidad haya instado la ejecución, quedando sin efecto la sentencia.
Podría ocurrir que obtenida la sentencia firme, la Comunidad adoptase un acuerdo para no ejecutar la sentencia y no presentar escrito instando la ejecución. Podría haber comuneros que no estuvieran a favor de dicho acuerdo y que entendieran burlados sus derechos, ya que cuando se adoptó el acuerdo de instar acciones judiciales para ordenar la demolición de lo mal hecho por un comunero, ello lo fue con todas sus consecuencias, es decir, obteniendo una sentencia e instando su ejecución.
El comunero que esté en contra de este acuerdo de la Comunidad de Propietarios puede impugnarlo por la vía del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que si no han variado las circunstancias y el comunero que hizo la obra no la ha retirado o adaptado a lo que la Comunidad acordó en junta, supone un fraude de ley y un abuso de derecho suspender la ejecución, pues iría contra los intereses de la Comunidad y en beneficio de un comunero.
En el caso de que se le haya pasado el plazo al comunero que quiera que se ejecute la sentencia de impugnar el acuerdo, resulta que éste no tiene legitimación para instar la ejecución de la sentencia porque no es parte actora en el litigio.
Sin embargo cualquier comunero puede ejercitar acciones de defensa de su propiedad como de los elementos comunes, como han reconocido, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de febrero y 20 de abril de 1991, sin necesidad del previo acuerdo de la junta (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 1992). Incluso la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1994, establece que la anexión de un elemento común en la propiedad horizontal, por uno de los copropietarios, no exige un concreto perjuicio a determinado propietario, sino que aquellos han de ser respetados por todos y cualquiera de ellos carece de título para su disfrute exclusivo, salvo que le sean concedidos en legal forma.
Por tanto, el comunero que no ha podido impugnar el acuerdo por pasársele el plazo para ello, aunque no podría instar la ejecución por no ser parte del litigio, sí podría instar una nueva demanda de demolición de la obra aportando las pruebas que tuviere y destacando que no ha sido posible la ejecución de la sentencia por acto contrario a lo que fue el sentir de la Comunidad, no habiéndose modificado las circunstancias iniciales.