Actualmente, la evolución de las ciudades está generando que locales y zonas que antes eran comerciales ahora no tengan ninguna posibilidad de uso. Esto supone el abandono de muchos de ellos, dada la imposibilidad de rentabilizar su uso como tal.
Desde hace algunos años, está proliferando el cambio de uso de estos locales, como viviendas, dotándolos de una nueva vida.
El Ayuntamiento de Madrid, mediante el Plan General de Ordenación Urbana, establece unos requerimientos para dotar de habitabilidad a estos locales, y poder efectuar su transformación.
Anteriormente, en el Plan de 1997, la superficie mínima de la vivienda era de 38 m2, o bien, en el caso de una única instancia, la superficie debería de ser de 25 m2. En la nueva normativa, la superficie útil será igual o superior a 40 m2, no incluyéndose espacios con altura inferior a 220 centímetros, ni terrazas, balcones, tendederos, etc. Como podemos comprobar, se amplía sustancialmente la superficie mínima.
En esta nueva relación de requerimientos, se determinan las dimensiones mínimas de cada una de las estancias. Asimismo, la cocina deberá tener una superficie mínima de 7 m2, permitiendo la inscripción de un círculo de 160 centímetros en su interior.
En la nueva normativa, la superficie útil de la vivienda será igual o superior a 40 m2. En relación con el art. 7.3.13 del Plan, se especifican las condiciones que debe disponer el local, para su posible transformación. Dicho espacio deberá estar en planta baja o en planta de piso. Como novedad, se modifica el art. 7.3.8.3, impidiendo la transformación en aquellos locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él.
En la actualidad, estaba permitida que las dependencias no habitables (pasillos, aseos, etc.) pudieran estar en zonas colindantes con terreno.
En el caso de los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo construido, no podrán ser transformados, salvo que se proceda a demoler el exceso de fondo edificado.
Con los edificios de uso exclusivo no residencial, no será posible la transformación de los locales en viviendas. Tampoco podrán transformarse en vivienda aquellos locales que tengan sobre ellos otros locales destinados a uso terciario recreativo, terciario hospedaje o terciario comercial.
Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, se podrán transformar en vivienda, siempre que las obras necesarias para dicha transformación no excedan las expuestas en el art. 2.3.3 del Plan General de Ordenación Urbana.
Ante los nuevos requerimientos establecidos en las normas, como se puede comprobar, se limita cada vez más este tipo de transformaciones.
Fuente «Ciudad y comunidad»